​踩盘 | 主城更新后的代表作，热销只是基本操作

踩盘 | 主城更新后的代表作，热销只是基本操作

伴随着保利·时代项目的亮相，人们口中的“主城新时代”终于算是“看得见摸得着”了。

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对于成都来说，这座城市的骄傲一直都在主城，不管是地理、人文、政治还是教育。主城的优势实在太过明显——从天府广场到宽窄巷子，从春熙路到我们今天要说的木综厂，历史流淌至今，唯有主城闪耀至今。

上个世纪50-90年代的木综厂，曾是西南地区最大的木材加工企业，创造了无数辉煌。在17年成都政府颁布了“中优”政策后，府河市场也成为拆迁的首要目标。随后的18年底，承载了无数老成都人回忆与刻苦拼搏精神的木材综合工厂与拥有广州琵洲村等成功旧改经验的保利集团签署了战略合作协议，整个木综厂区域将会被完全替换。

而这个旧改项目被命名为成都保利·时代——听这名就知道这是要改变城市，迎接新时代了。

▲项目意境图

那么保利这次的产品是否“人如其名”，值得购买？请看我们给大家带来的踩盘报告。比较实在的一点是，在看完这个楼盘后，有一种让人浑身热血、充满希望的感觉~

地段及配套：

主城大盘优势，原创TOD与社区

保利·时代位于金牛区一环府河旁原木综厂片区，也就是开通不久的地铁5号线与地铁7号线交接的地方，作为成都主城最大旧改项目的保利·时代，是集商务地标、封面住区、主题商业、时代公寓于一体的约379亩内城复兴示范区，也是当之无愧的内城新封面。

我们踩盘时特地顺着府河畔，从一环走到二环，可以直观地感觉得到：光是这个项目就“霸占”一大半。

▲项目沙盘实拍

交通：

“三横四纵五地铁”，保利原创TOD

一环、二环、三环与人民北路、北站西二路、新华大道、九里堤路在保利·时代外延形成三横四纵立体交通路网，地铁1、5、7号线，以及修建中的地铁6号线、18号线环绕项目，公共交通十分便利。

▲项目区位图（点击查看大图）

区别于简单的地铁上盖，保利·时代率先引入世界先进TOD理念、形成自身原创主城TOD模式，将铁路、地铁、BRT三网融合，通过地下——地面——空中连廊三个界面的联通让生活、购物、出行等通过TOD达成横向与纵向的连接。

▲意境图

非常值得一提的是，项目后期会新建下沉广场，据销售人员介绍，未来步行5-10分钟内可达到成都人北TOD站，而这个站点对于人北中央商务区的建设来说可谓重中之重。

▲项目下沉广场意境图

在这里也给大家说明下，成都人北TOD的意义不仅仅在于它是成都城市级大型TOD项目之一，它更是通过便利发达的交通将城内外人流汇入保利时代为中心的旧城区，连通新旧区域板块，带动内城地块价值，为旧城重新赋予活力，说得直白点，建成后的TOD及其辐射范围内，既有人气又相当繁华。

未来人北商务区建成后，预计日均客流达到200万人次，加上周边常住人口，其人流量可以与日本最繁华站点之一的新宿TOD相提并论。

▲日本新宿

这就是我开头所表达的，看到保利·时代的亮相，主城新时代也就不远了。

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周边实地探访，走近售楼部：

地铁北站西二路站，这里可乘坐5号线与7号线，以及地铁换乘BRT

步行十分钟可到达金牛万达广场

三座写字楼隐约可见，中间的空地未来会修建中央公园，以及小学幼儿园等配套设施。

最后来到项目售楼部——保利·时代艺术中心，整个售楼部空间约3000㎡，是成都保利最大的一个售楼部

生活：

旧厂区的颠覆，保利打造的原创社区

该项目是将原木综厂区块为基础，延续木综厂文化，然后完全颠覆打造地一座“城中城”。

项目规划有新府河大道等道路设施，府河生态艺术走廊等优质绿地资源。周边教育资源有英菲尔幼儿园、贝贝幼儿园、成都五丁小学、成都西一路小学以及正在规划中的人北中央商务区配套幼儿园、小学；其中五丁小学会由保利承担扩建的职责。

▲成都五丁小学

距离仅约600米就有一所三甲医院——成大附院，日常就医方便，如果要去华西、市一医院等，开车十五分钟左右即可到达。

项目自带45万方商业体，购物、餐饮、娱乐，在项目2公里范围内，集聚了万达广场、龙湖上城天街（建设中）、凯德广场三大地标性商业建筑，日常需求在片区内都能得到很好的满足。另外，你想去春熙路看熊猫屁股又害怕堵车的话，地铁7站就到了。

▲商业意境图

你要说这个项目缺啥？其实老城区的地段优势显而易见，人北中央商务区也正在如火如荼地建设。还需要完善的就是教育了，教育一直是金牛区的短板，但“中优”之后，金牛区也在不断引进优质教育资源，只不过还要等待。

▲正在修建的保利时代一期项目，与周边木综厂的老旧宿舍形成鲜明对比

对于开发商来说，主城区特别是三环内的项目竞争尤其明显，这个时候，能够在一环旁做到“城中城”并参与城市更新、与TOD共同发展的项目，身段就比别人高出不少；对于购房者来说，主城区尤其是二环内的项目已经越来越少，有地段、有配套、有显而易见发展价值的项目更会少见，且买且珍惜。

如果以上外部优势大条件都满足了，接下来大家要争的，除开集团背景、融资能力和成本这些底层要素以外，真正决定你购买的，是哪个产品更适合你或者说“更讨喜”。

产品与户型：

精装改善住宅，大体量封面作品

首先是外立面的打造，保利特地邀请了香港凯达环球与香港杰拓在现代简约主义的风格基调上，以超透光的玻璃修饰公建化立面，打造出屹立在府河畔的时代封面作品。

▲项目意境图

此外，项目总建筑面积110万方，容积率4.51，共有11个地块。

▲项目楼栋分布图：最左侧的河流即是为府河，最右侧为北站西二路，最上面则是二环路（点击查看大图）

即将推出的住宅为云门·寰图与云门·星阙的113-129㎡的户型，这些户型充分考虑采光问题，采用纯点式布局，打造成全南北朝向。包括113㎡和115㎡的三房双卫，以及南北通透的129㎡的四房双卫产品，户型面积段贴近刚改或改善购房人群。

我作为保利的业主还蛮有话语权的，对于保利每一次产品的户型都有关注，保利的特点是能在有限空间里满足你的所有想象，做到全且美，在工工整整地设计下显得恰到好处。

从整体上看，此次户型都有些类似，都很方正规整，这样的设计也是为了方便家具的摆放和整体的利用；每一个户型也都做到了做到动静分区，互不打扰，而动线设计也很合理，即居住、家务和访客等动线没有过多交叉的地方。

C-1云门·寰图：建面129㎡，四房双卫（点击查看大图）

C-2云门·星阙：建面113㎡/115㎡，三房双卫（点击查看大图）

4.51的容积率虽然较高，但周边丰富的绿地资源也很好的弥补了这一弱点，通过合理的规划，减少了高容积率对于居住体验的影响。

▲项目体量较大，从沙盘模型中就能感受日后片区繁华之一二

不过，临近二环高架和商业中心，让不少购房者对于噪音问题尤为关注。其实在总体布局上，保利也考虑到了这一点，目前，商业产品更靠近二环的位置，而住宅更靠近一环，这样一来就不会有太大的噪音问题。另外，窗户材料采用中空LOW-E玻璃，有成人三指宽那么厚，非常有安全感。双重保险下，关上窗户就像给电视开了静音，噪音还真的不是问题。

▲项目现场实拍

项目所有房源采用精装交付，地暖、新风、空调三大件齐全，在主城区内买到拥有地暖系统的新盘还是很少见。入户配有玄关柜，蒙娜丽莎品牌的墙地砖、伊莱克斯的抽油烟机和燃气灶、科勒和摩恩的卫浴五金等等，精装均采用国际知名品牌，长年使用有质量保证。

▲项目样板间实拍

价格及购买建议

1、对于这个项目，背后保利的实力大可放心，毕竟保利每一步发力都是紧跟着国家战略走的。多年以来保利在城北持续开发了198区域，在北部新城打造了“天字板块”，在城南又以七盘定制新城南绘制保利南图……如今以379亩的超大体量、投资超百亿金额铸造成都主城区最大旧改项目，秉持央企责任，夯实主城核心区，保利势必引领新时代的到来。

2、目前项目周边相对老旧，道路施工的影响较大，人北CBD城市更新的实际落地还需等待不少时日，短时期舒适性会受到影响，但好在交通挺方便，步行十分钟就可到达万达广场，生活的便利性不会有太大影响。

不要忘了，该项目为人北TOD核心，跨越成都一环至二环，囊括商业、住宅、学校、医疗，未来会聚集大量的人气，成为新的市中心枢纽。无论是从地块价值或者“老城情怀”来讲，项目都具有很大的吸引力，未来我们也很难再遇到主城区这么大体量的城市级项目。

3、本批次楼盘定位改善，对比同期的内城项目，价格相对亲民，户型也没有太大缺陷，具备很高的性价比，各方面相对平衡，唯一不足的地方就是4.51的容积率，但有相对应的绿地资源弥补，对于大部分人来说还在接受范围内，总的来说，保利·时代绝对是有很大发展空间、值得瞩目的主城大盘。